OLG Frankfurt a.M.: Corona-bedingte Betriebsschließung und Einschränkungen der Nutzung sind kein Mietmangel

Das OLG Frankfurt am Main (Urteil vom 19.03.2021, Az.: 2 U 143/20) hat jüngst einer Klage des Vermieters auf Zahlung von Miete für die Zeit des ersten Lockdowns stattgegeben. Das Gericht ist der Auffassung, dass die Mietsache keinen zur Minderung berechtigten Mangel aufgewiesen habe, da diese zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch tauglich gewesen sei. Die behördlich angeordneten Einschränkungen wirken sich – so das OLG – nicht objektbezogen, sondern inhaltlich auf den Betrieb des Mieters aus. Der vereinbarte Nutzungszweck sei durch die behördlichen Beschränkungen nicht untersagt worden, sondern nur die Art der Durchführung des Geschäftsbetriebs.

Die Einwendung des Mieters, die Miete sei wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage herabgesetzt, ließ das Gericht aus prozessualen Gründen nicht zu, da der Vermieter seine Ansprüche im sog. Urkundenprozess geltend gemacht hatte. In einem solchen Verfahren kann der Beweis der vom Mieter behaupteten Störung der Geschäftsgrundlage nur mit den für dieses Verfahren zulässigen Beweismitteln geführt werden. Das war dem Mieter im vorliegenden Fall jedoch nicht möglich.

Allerdings war das Gericht der Auffassung, das sich tatsächlich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die „Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie schwerwiegend“ geändert habe. Die Parteien seine davon ausgegangen, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie nicht einträten.

Damit darf sich der Mieter zumindest Hoffnung machen, eine Mietminderung in einem sogenannten Nachverfahren durchsetzen zu können. Ob ihm dies gelingt, ist derzeit angesichts der unterschiedlichen Urteile nicht vorauszusagen und hängt von den konkreten Umständen dieses Falles ab.