Gewerbemietrecht
Miete und Corona: Erste OLG-Entscheidungen im Gewerbemietrecht zu den Rechts-folgen bei pandemiebedingten Schließungen
Am 24.02.2021 haben gleich zwei Oberlandesgerichte zu Gewerbemieten in Zeiten von Corona geurteilt. In der Sache ging es um die Rechtsfolgen der pandemiebedingten Schließung von Gewerberäumlichkeiten.
Das OLG Dresden (Urteil vom 24.02.2021 – Az. 5 U 1782/20) hob ein Urteil der Vorinstanz auf und urteilte, der Mietvertrag sei anzupassen und daher die Miete um die Hälfte zu kürzen. Das Gericht bejahte zwar keinen Sachmangel, welcher zur Mietminderung berechtigen würde. Allerdings ist es der Auffassung, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliege (§ 313 BGB). Es bejahte damit das Vorliegen eines zur Grundlage des Vertrages gewordenen Umstandes, der sich schwerwiegend verändert habe. Keiner der Vertragspartner habe diesen vorhersehen können. Das damit verbundene Risiko sei von keiner Partei alleine zu tragen, sondern von beiden gleichermaßen, sodass eine Zahlung von 50 % der Miete geschuldet sei.
Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021 – Az. 7 U 109/20) hingegen gab in seiner Entscheidung dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der vollen Miete. Ein Sachmangel liege nicht vor – so urteilen im Übrigen derzeit nahezu alle Gerichte. Allerdings verneinte das OLG auch das Vorliegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, sodass es auch keine Anpassung, sprich Reduzierung der Miete anerkannte. Hierfür verlangte das Gericht, dass die Mietzahlung nur dann (teilweise) wegfalle, wenn die Zahlung die Existenz des Mieters vernichte oder eine schwerwiegende Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Situation vorliege. Schließlich müsse auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlauben.
Die Entscheidungen ergingen jeweils zu einem Zeitpunkt, als der neue Artikel 240 § 7 EGBGB bereits in Kraft getreten war. Danach wird vermutet, dass staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, welche eine Schließung zur Folge haben, einen Umstand darstellen, der zum einen Grundlage des Vertrages ist und zum weiteren dieser sich schwerwiegend verändert hat.
Dennoch urteilen die Gerichte auch in Ansehung dieses Umstandes unterschiedlich. Dies dürfte darin zu sehen sein, dass auch mit der Neuregelung der Gesetzgeber nicht in das be-stehende System der Leistungsstörung eingreifen und die Behandlung der Pandemie der Rechtsprechung überlassen will. Denn auch mit der neuen Regelung hat der Gesetzgeber die in der Beurteilung dieser Frage entscheidende Wertung, wem das Risiko einer pandemiebedingten Schließung zuzuweisen ist und ob eine Weiterzahlung dem Mieter oder Reduzierung der Miete dem Vermieter zugemutet werden kann, nicht selbst durch eine gesetzliche Regelung getroffen. Auch die neue Regelung beantwortet daher die Frage der Mietzahlungspflicht in Zeiten von Corona nicht vollständig.
Für alle Fragen zum Gewerbemietrecht – auch zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie – steht Ihnen unser Kollege Herr RA Jan Schaufler gerne zur Verfügung.
Das OLG Dresden (Urteil vom 24.02.2021 – Az. 5 U 1782/20) hob ein Urteil der Vorinstanz auf und urteilte, der Mietvertrag sei anzupassen und daher die Miete um die Hälfte zu kürzen. Das Gericht bejahte zwar keinen Sachmangel, welcher zur Mietminderung berechtigen würde. Allerdings ist es der Auffassung, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliege (§ 313 BGB). Es bejahte damit das Vorliegen eines zur Grundlage des Vertrages gewordenen Umstandes, der sich schwerwiegend verändert habe. Keiner der Vertragspartner habe diesen vorhersehen können. Das damit verbundene Risiko sei von keiner Partei alleine zu tragen, sondern von beiden gleichermaßen, sodass eine Zahlung von 50 % der Miete geschuldet sei.
Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021 – Az. 7 U 109/20) hingegen gab in seiner Entscheidung dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der vollen Miete. Ein Sachmangel liege nicht vor – so urteilen im Übrigen derzeit nahezu alle Gerichte. Allerdings verneinte das OLG auch das Vorliegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, sodass es auch keine Anpassung, sprich Reduzierung der Miete anerkannte. Hierfür verlangte das Gericht, dass die Mietzahlung nur dann (teilweise) wegfalle, wenn die Zahlung die Existenz des Mieters vernichte oder eine schwerwiegende Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Situation vorliege. Schließlich müsse auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlauben.
Die Entscheidungen ergingen jeweils zu einem Zeitpunkt, als der neue Artikel 240 § 7 EGBGB bereits in Kraft getreten war. Danach wird vermutet, dass staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, welche eine Schließung zur Folge haben, einen Umstand darstellen, der zum einen Grundlage des Vertrages ist und zum weiteren dieser sich schwerwiegend verändert hat.
Dennoch urteilen die Gerichte auch in Ansehung dieses Umstandes unterschiedlich. Dies dürfte darin zu sehen sein, dass auch mit der Neuregelung der Gesetzgeber nicht in das be-stehende System der Leistungsstörung eingreifen und die Behandlung der Pandemie der Rechtsprechung überlassen will. Denn auch mit der neuen Regelung hat der Gesetzgeber die in der Beurteilung dieser Frage entscheidende Wertung, wem das Risiko einer pandemiebedingten Schließung zuzuweisen ist und ob eine Weiterzahlung dem Mieter oder Reduzierung der Miete dem Vermieter zugemutet werden kann, nicht selbst durch eine gesetzliche Regelung getroffen. Auch die neue Regelung beantwortet daher die Frage der Mietzahlungspflicht in Zeiten von Corona nicht vollständig.
Für alle Fragen zum Gewerbemietrecht – auch zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie – steht Ihnen unser Kollege Herr RA Jan Schaufler gerne zur Verfügung.
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