Corona-Update

Corona-Krise und das (gewerbliche) Mietrecht

Die wirtschaftlichen Auswirkungen des Corona-Virus sind derzeit noch nicht abschätzbar. Aufgrund der staatlich beschlossenen Maßnahmen, insbesondere der Erlasse von Betriebsschließungen durch die zuständigen Länderregierungen stellt sich für Vermieter wie Mieter gleichermaßen die Frage, welche Auswirkungen diese staatlichen Maßnahmen auf Ihre mietvertraglichen Pflichten haben.

Hierbei ist zunächst vom Grundsatz auszugehen, dass Verträge einzuhalten sind – auch in Krisenzeiten. Dies bedeutet, dass zunächst jede Vertragspartei die ihr obliegenden Pflichten weiterhin zu erfüllen hat. Der Vermieter ist also weiterhin zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Aus diesen Vertragspflichten erfolgt auch die Risikozuweisung. Der Vermieter trägt das Risiko, dass das Mietobjekt zu dem vertraglichen Zweck geeignet ist, wobei lediglich auf Umstände des Objekts selbst abgestellt werden darf, d. h. die Beschaffenheit des Objekts berücksichtigt wird. Der Mieter trägt das Risiko der Verwendung des Mietobjektes und des damit verbundenen unternehmerischen Risikos hinsichtlich der Umsatz- und Gewinnerwartungen.

1. Unmöglichkeit der Vertragserfüllung

Eine Unmöglichkeit der Vertragserfüllung ist durch eine staatlich angeordnete Betriebsschließung nur in Bezug auf eine etwaige, dem Mieter obliegende Betriebspflicht gegeben. In diesem Falle wird er deshalb von seiner Verpflichtung zur Fortführung und zum Betrieb seines Gewerbes ohne weiteres befreit.

Allerdings liegt keine Unmöglichkeit in Bezug auf die Gebrauchsüberlassung der Mieträume durch den Vermieter vor. Denn die Betriebsschließung knüpft nicht an das Mietobjekt an, sondern an die im Objekt verweilenden Mitarbeiter bzw. Kunden.

2. Kündigung aus wichtigem Grund/ Mietminderung

Ein Recht des Mieters, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen ergibt sich nach § 543 Abs. 1 BGB. § 543 BGB knüpft jedoch den wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung daran, dass dieser aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers, also des anderen Vertragspartners herrühren muss.

Die bislang getroffenen staatlichen Maßnahmen infolge des Corona-Virus sind jedoch keiner der Vertragsparteien zuzuordnen. Aus diesem Grunde muss ein Recht zur außerordentlichen Kündigung verneint werden.

Der Grund für die fehlende Nutzungsmöglichkeit liegt nicht in der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage dieses bestimmten Mietobjekts und ist daher nicht der Sphäre des Vermieters zuzuordnen. Grund für die fehlende Nutzungsmöglichkeit ist ausschließlich die behördliche Untersagungsverfügung.

Anders wäre dies ggf. dann, wenn die Schließung ihre Ursache darin haben würde, dass (nur) ein bestimmtes Objekt nicht mehr betrieben werden darf (vgl. BGH XII ZR 189/09).

Ebenfalls anders wäre die Kündigung zu beurteilen, wenn die Nutzung des Mietobjektes durch Engpässe oder gar Ausfälle bei externen Versorgern wie beispielsweise die Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung nicht gewährleistet wäre. Hier kommt es darauf an, wer sich zu dieser Leistung innerhalb des Mietvertrages verpflichtet hat. Muss der Vermieter hierfür einstehen, und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, könnte ein außerordentliches Kündigungsrecht – nach erfolgloser Abmahnung – bejaht werden.

Diese Ausführungen gelten dabei entsprechend für die Frage, ob ich aufgrund der derzeitigen Lage die vereinbarte Miete mindern darf. Handelt es sich – wie dargestellt – um rein betriebsbezogene hoheitliche Eingriffe, die nicht im direkten Zusammenhang mit der Mietsache stehen, scheidet eine Minderung grundsätzlich aus.

Insofern hängt es jedoch von der konkreten Ausgestaltung des jeweiligen Mietvertrages ab, ob eine Kündigung oder eine Minderung der Miete möglich ist.

3. Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund, § 314 BGB

Die in § 314 genannte Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund gilt grundsätzlich für langfristig abgeschlossene Schuldverhältnisse mit gegenseitigen Rechten und Pflichten. Allerdings geht die Rechtsprechung (BGH NJW 2016, 3720) davon aus, dass die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB als Sondervorschrift dieser Norm vorgeht, sodass § 314 BGB bereits keine Anwendung findet. Insofern stellt die Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB eine sogenannte vorrangige Spezialregelung dar.

4. Schadenersatzansprüche

Ein Schadenersatzanspruch des Mieters setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Diese dürften deshalb nur in einem Ausnahmefall bestehen, da ein Verschulden des Vermieters unter den hier zu beurteilenden Umständen nicht vorliegt.

In Betracht kämen solche allenfalls, wenn der Vermieter ohne behördliche Anordnung sich zur Schließung von Mietflächen entscheidet oder die Schließung konkret gegenüber einem bestimmten Vermieter wegen einer Verletzung öffentlicher Pflichten anordnet.

Entscheidend ist deshalb auch hier der Grund der Schließung.

5. Anpassung des Vertrages, hilfsweise Kündigung des Vertrages wegen Wegfalls oder Veränderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

Inwiefern Maßnahmen infolge einer Pandemie, wie sich wohl zwischenzeitlich die Ausbreitung des Corona-Virus darstellt, die Parteien verpflichtet, eine Vertragsanpassung anzunehmen, ist für die Bundesrepublik Deutschland rechtliches Neuland.

Grundsätzlich sieht das Gesetz bei Wegfall oder Veränderung der Geschäftsgrundlage vor, dass jede Partei eine Anpassung des Vertrages verlangen kann, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Ist eine Anpassung des Vertrages nicht möglich, kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Vertragsverhältnisses in Betracht.

Die Geschäftsgrundlage wird dabei aus den gemeinschaftlichen Vorstellungen beider Parteien gebildet. Tritt eine Entwicklung ein, die von den gemeinschaftlichen Vorstellungen beider Parteien erheblich abweicht und die als schwerwiegend zu qualifizieren ist, spricht man von einer Störung der Geschäftsgrundlage.

Eine Vertragsanpassung scheidet allerdings dann aus, wenn die tatsächliche Entwicklung lediglich zum Risikobereich einer Vertragspartei gehört, denn die vertragliche Risikoverteilung bleibt von einer geänderten Geschäftsgrundlage unberührt.

Insofern gilt, dass das Risiko der Verwendung jedoch dem Mieter zugewiesen ist. Damit scheidet grundsätzlich auch eine Vertragsanpassung aus.

Eine Ausnahme ist jedoch dann von der Rechtsprechung anerkannt worden, wenn der der jeweiligen Vertragspartei zugewiesene Risikobereich überschritten wird. Das wurde dann angenommen, wenn sich der eine Vertragspartner die geplante Verwendung soweit zu eigen gemacht hat, dass das Verlangen des anderen Vertragspartners, den Vertrag trotz der aufgetretenen Störung unverändert durchzuführen, gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens verstößt. Angenommen wurde dies, wenn die geplante Verwendung bei der Preisbemessung berücksichtigt worden ist (vgl. BGH LM § 242 (Bb) Nr. 83).

Unterstellt man ein historisches Ausmaß der Corona-Krise mit Blick auf die damit eventuell verbundene Dauer und Intensität der wirtschaftlichen Belastung der Mieter, ist die Entwicklung der Rechtsprechung deshalb hier derzeit nicht abschätzbar.

Sofern im Einzelfall keine abweichenden vertraglichen Regelungen bestehen, die gegen die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sprechen, kann in der vorliegenden Situation nicht ausgeschlossen werden, dass die Parteien zu einer Vertragsanpassung aus diesem Gesichtspunkt verpflichtet sein könnten.

 

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