Grundstückskaufvertrag

I. Vorbereitungsphase

1. Vorbemerkung
Die zwingende Einschaltung eines Notars soll Gewähr bieten für die rechtliche Absicherung der Vertragsbeteiligten und die Umsetzung der Wünsche der Vertragsteile in juristisch korrekte Regelungen. Die – oft ebenso wichtigen – wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z.B. die betragsmäßige Angemessenheit des Kaufpreises, die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners, kann der Notar jedoch weder garantieren
noch darf er von Berufs wegen hierzu sich in den Prozess der Willensbildung der Beteiligten einschalten. Insbesondere die Preisverhandlungen sind allein Sache der Parteien und sollten vor Beginn des Beurkundungstermins beim Notar abgeschlossen sein.

2. Einsicht in das Grundbuch
Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs informiert sich der Notar regelmäßig über den Grundbuchstand. Sollte Ihnen als Verkäufer oder Käufer bereits ein aktueller Grundbuchauszug für das Vertragsobjekt vorliegen, so sollten Sie diesen dem Notariat aus Zeit- und Kostengründen bereits vor der Fertigung des Vertragsentwurfes zukommen lassen. Aus dem Inhalt des Grundbuchs ergeben sich für den Notar wesentliche Weichenstellungen
für die Vertragsgestaltung.

3. Eingetragene Rechte im Grundbuch
Hinsichtlich bestehender Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte, d.h. Hypotheken und Grundschulden) wird in aller Regel die Löschung dieser Rechte im Grundbuch notwendig sein. Die finanzierende Bank des Käufers wird darauf bestehen, dass das vom Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises zu bestellende Grundpfandrecht selbst eine möglichst günstige Rangstelle erhält. Die dazu notwendigen Löschungs- oder Freigabeerklärungen der bisherigen Gläubiger des Verkäufers beschafft der Notar. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Grundbuch häufig noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind, obwohl tatsächlich gar keine Darlehen mehr bestehen. Hinsichtlich bestehender Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs (z.B. Wohnungsrechte, Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte …) ist im Einzelfall zu klären, ob sie gelöscht werden oder ob sie vom Käufer übernommen werden. Sollten Ihnen als Verkäufer Löschungsunterlagen von Gläubigern vorliegen bezüglich solcher Rechte, die im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zur Löschung gelangen sollen, können Sie diese vor oder bei Beurkundung in unserem Notariat abgeben; hierdurch werden unnötige Doppelanforderungen dieser Unterlagen vermieden.

4. Finanzierungsfragen
Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mit Hilfe von Fremdmitteln, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrags mit seinem Kreditinstitut besprechen. In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig dem
Notariat übermitteln, so dass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. Dies erspart… fällt weg, da sonst noch Rangrücktritt erklärt werden müsste. Nach unserer Lösung dürften in den meisten Fällen ohnehin keine Kosten für den Rangrücktritt anfallen.

5. Vermietung
Ist der Vertragsbesitz vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Stichwort:„Kauf bricht nicht Miete“). Eine Kündigung des Mietverhältnisses kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z. B. Eigenbedarf, in Betracht.

6. Vorkaufsrecht
Der Vertragsbesitz kann dem Vorkaufrecht nach dem Baugesetzbuch zugunsten der Gemeinde (im Gebiet eines Bebauungsplanes oder für öffentliche Zwecke) unterliegen. Ob solche Vorkaufsrechte ausgeübt werden, wird durch den Notar erst nach Beurkundung amtlich überprüft; in der Regel ist das Vorliegen einer Nichtausübungserklärung eine der Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises. Es ist darauf hinzuweisen, dass in der Praxis das Vorkaufsrecht in der Regel nicht ausgeübt wird.

7. Ausweis
Beim Beurkundungstermin im Notariat müssen Sie sich als Käufer oder Verkäufer ausweisen. Bringen Sie also zum Termin unbedingt Ihren Personalausweis bzw. Reisepass mit.

II. Vertragsgestaltung

1. Beurkundung
Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrags vom Notar vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewußtsein gelangen kann, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten sind. Der Vertragsentwurf kann noch bis zur Unterzeichnung durch alle Beteiligten und den Notar abgeändert werden. Fragen und Auskünfte können jederzeit während der Beurkundung oder im Anschluß an das Verlesen gestellt bzw. erteilt werden. Selbstverständlich steht Ihnen das Notariat auch nach Beurkundungsverhandlung für alle Rückfragen und Informationen im Zusammenhang mit diesem Vertrag gern zur Verfügung.

2. Verkauf, Grundbucherklärungen
Im Kaufvertrag sind regelmäßig die sogenannten Grundbucherklärungen enthalten (Einigung über den Eigentumsübergang = Auflassung, Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie deren Löschung bei Eigentumsumschreibung). Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer (z. B. um den Kaufpreis zweimal zu erhalten) das Vertragsobjekt mehrfach veräußert, dass es noch nachträglich mit Grundpfandrechten belastet wird oder dass ein Dritter das Vertragsobjekt während der Abwicklungsphase pfändet (z. B. das Finanzamt wegen nicht bezahlter Einkommensteuer des Veräußerers). Auch schützt die Auflassungsvormerkung vor der Insolvenz des Verkäufers. Sie ist daher, mit Ausnahme besonders gelagerter Fälle einer Grundstücksübertragung unter Verwandten, unentbehrlich. Die „Auflassung“ (d. h. die Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang, und damit letztlich der Antrag an das Grundbuchamt, im Grundbuch die Eigentumsumschreibung vorzunehmen) wird in aller Regel bereits in der Kaufurkunde erklärt, um zusätzliche und kostenträchtige getrennte Beurkundungen des Kaufvertrages und der Auflassung zu ersparen. Zur Absicherung der Beteiligten darf der Notar den Teil der Urkunde der die Auflassung enthält jedoch erst dann dem Grundbuchamt zum Vollzug vorlegen, wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass der Kaufpreis bezahlt ist, oder der Käufer dies durch Bankbeleg nachgewiesen hat. Aus
diesem Grund finden Sie in der für Sie bestimmten Ausfertigung der Kaufurkunde auch eine Lücke, weil dieser Teil des Vertrags aus Sicherungsgründen nur in der für das Grundbuchamt für den Vollzug der Umschreibung bestimmten Ausfertigung enthalten bleibt. Auf diese Weise sind beide Seiten gesichert: Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn die für ihn erforderlichen Sicherheiten in Kraft getreten sind, der Verkäufer verliert das Eigentum nicht, bevor er das Geld erhalten hat.

3. Kaufpreis
Die Regelung über den Kaufpreis dient insbesondere der Sicherheit des Käufers, um keine Zahlungen ungesichert leisten zu müssen. Übliche Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit sind die rangrichtige Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Abgabe des Negativattests der Gemeinde bezüglich ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts und die Vorlage aller Lastenfreistellungsunterlagen in grundbuchmäßiger Form beim Notar. Hinzu können in besonderen Fällen weitere Voraussetzungen treten, z. B. die Verzichtserklärung hinsichtlich privater Vorkaufsrechte, die Erteilung weiterer Genehmigungen (Vormundschaftsgericht, Nachlaßgericht, vollmachtlos Vertretene etc.). Der Notar überwacht nach der Beurkundung des Kaufvertrages die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind informiert er den Käufer, dessen finanzierende Bank und den Verkäufer über die nun eingetretene Fälligkeit des Kaufpreises durch ein separates Schreiben. Sofern das Vertragsobjekt noch mit Schulden belastet ist, wird ein Teil des Kaufpreises zur Rückführung der Schulden verwendet. Nur der dann noch verbleibende Teil fliest an den Verkäufer. So wird sichergestellt, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erwirbt. Der Verkäufer sollte rechtzeitig mit seiner Bank den Verkauf besprechen. Durch Stellung von Ersatzsicherheiten und damit verbunden die Fortführung des Kredites kann in einzelnen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden. Auf keinen Fall sollten Zahlungen geleistet werden, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars dem Käufer vorliegt. Der Verkäufer erhält einen Abdruck des Fälligkeitsschreibens zur Kenntnisnahme.

4. Haftung
Während der Verkäufer den Übergang eines schuldenfreien Grundstücks auf den Käufer zusichert, übernimmt er für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf stehenden „Alt-“Gebäude in der Regel keine Gewähr. Dies entspricht üblicher Vertragspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers dar. Dem Käufer obliegt es, das Kaufobjekt vor Abschluss des Kaufvertrages eingehend zu besichtigen und auf eventuelle Mängel hin zu „untersuchen“.

5. Finanzierungsvollmacht
Um dem Käufer die Aufbringung des Kaufpreises zu ermöglichen, wird in der Regel vorgesehen, dass der Verkäufer mit einer vorzeitigen Beleihung des Objekts für Zwecke der finanzierenden Bank des Käufers einverstanden ist und hierzu eine Vollmacht erteilt. Eine Gefährdung des Verkäufers ist damit nicht verbunden, da durch entsprechende notarielle Gestaltung sichergestellt ist, dass der Käufer die Fi6 nanzierungsmittel lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises (die Auszahlungsansprüche werden an den Verkäufer bzw. dessen Gläubiger abgetreten), nicht aber für sonstige Zwecke (z. B. zur Anschaffung eines neuen Pkw oder zur Finanzierung einer Urlaubsreise) verwenden kann.

6. Kostenregelung
Die Kostenregelung sieht in der Regel vor, dass die Vertragskosten sowie die Grundbuchkosten ebenso wie die anfallende Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen sind, während die Lastenfreistellungskosten der Verkäufer zu übernehmen hat. Vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen trägt die Kosten der Genehmigung des vollmachtlos Vertretenen dieser selbst. Zur Vollständigkeit… gestrichen.

III. Vollzugsphase

Neben der reinen Beurkundungstätigkeit obliegen dem Notar im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsabwicklung noch eine Vielzahl weiterer Tätigkeiten. So übernimmt es der Notar, die ihm kraft Gesetzes zustehenden Benachrichtigungen durchzuführen (z.B. Finanzamt, Gutachterausschuss…). Er überwacht die sachgerechte und richtige Eintragung im Grundbuch von Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste,
die zur Abwicklung erforderlich sind, und veranlaßt unter Übernahme der vollständigen Haftung die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an beide Vertragsteile. Des weiteren ist er dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf. Die Veräußerung eines Grundstücks hat noch weitere Rechtsfolgen, auf die im Zusammenhang hinzuweisen ist. Zum einen obliegt jedes Grundstück der Grundsteuer. Steuerschuldner hierfür ist der Eigentümer zu Beginn eines jeden Kalenderjahres, d.h.
bei Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muß die anteilige Verrechnung der Grundsteuervorauszahlung zwischen den Vertragsteilen erfolgen, da seitens der Gemeinde die Zurechnung auf den Käufer erst zum 1. Januar des Folgejahres durchge7 führt wird. Zum anderen besteht eine gesetzliche Anzeigepflicht des Käufers innerhalb von drei Monaten nach Eigentumsumschreibung, den Wechsel der Eigentumsverhältnisse
bei dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Zum anderen gehen die Gebäudeversicherungen kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Der Versicherer hat ein einmonatiges Kündigungsrecht ebenso wie der Erwerber. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, andernfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt.

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